Doanh nghiệp bất động sản đang dần vắng bóng trên thị trường

Báo cáo mới đây của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, trong năm qua, ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận số lượng doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động tăng đến 36,8% với 598 doanh nghiệp. Đứng ngay sau đó là lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.

Bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ gia tăng doanh nghiệp giải thế nhiều nhất với 686 doanh nghiệp, tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2018.

Trong năm 2019, có 2.029 doanh nghiệp thành lập mới thuộc khu vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản với tổng số vốn đăng ký là 25.585 tỉ đồng; có 36.562 doanh nghiệp thuộc khu vực công nghiệp và xây dựng với tổng số vốn đăng ký là 531.145 tỉ đồng, tăng 5,3% về số doanh nghiệp, tăng 30,2% về số vốn; có 99.548 doanh nghiệp thuộc khu vực dịch vụ với tổng số vốn đăng ký là 1.173.443 tỉ đồng, tăng 5,1% về số doanh nghiệp, tăng 12,9% về số vốn.

Tuyệt nhiên không xuất hiện doanh nghiệp thành lập mới trong nhóm bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho biết có một thực tế là hiện nay, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu từ vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ lại có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Ảnh minh hoạ

Ông Nam lo ngại rằng, trong năm 2020 tới đây doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Theo ông, hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể, lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo. Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Cũng theo ông Nam, thị trường bất động sản gặp khó một phần do những chồng chéo, chậm trễ về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới.

“Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm”, ông Nam nhận định.

Một số ý kiến khác cho rằng, việc tỷ lệ doanh nghiệp bất động sản ngừng hoạt động và giải thể tăng cao là điều đã được báo trước bởi khó khăn từ thị trường, nguồn vốn mà khu vực này đang vấp phải. Bên cạnh đó là sự sụt giảm các dự án mới ra thị trường thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết theo thống kê của hội này, quý 3 năm nay, thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm mạnh, nhất là ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, tại TP.HCM chỉ có năm dự án được mở mới so với con số 20 - 30 dự án mở mới mỗi năm trước đây. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ đã giảm 2.200 căn so với quý trước và giảm 4.000 căn so với cùng kỳ năm trước.

Ở các tỉnh trong vùng thủ đô, mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, mức độ méo mó của thị trường bất động sản Việt Nam nhìn một cách tổng thể là thị trường nhiều rủi ro. “Theo tôi, nên chăng Ngân hàng nhà nước cũng cần có nghiên cứu chi tiết hơn về lĩnh vực tín dụng bất động sản”, ông Nghĩa đề nghị.

Đưa ra lời khuyên với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, có rất nhiều dòng vốn khác nhau và doanh nghiệp có nhiều cơ hội để tiếp cận, không chỉ riêng vốn ngân hàng dù đây là dòng vốn chủ đạo.

Theo ông Lực, các doanh nghiệp nên có chuyên gia tài chinh, còn các nhà đầu tư chỉ nên dành ra 20-25% thu nhập của mình để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản để tránh những rủi ro.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Landora Group, cho rằng dòng vốn, chính sách về bất động sản sẽ có ảnh hưởng nhất định tới doanh nghiệp trong năm 2020.

Theo ông hiện nay, chính sách vẫn có những hạn chế, lớn nhất là sự điều tiết của Nhà nước, trong đó có tổng "room" cho bất động sản.

“Trong năm 2020, theo thông tư mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tôi cho rằng các  doanh nghiệp bất động sản sẽ vẫn ổn định. Vấn đề nằm ở các chính sách, thủ tục cấp phép. Cần phải làm sao để đơn giản nhất, đặc biệt là trong cách tính thuế và có cơ chế để doanh nghiệp làm việc với cơ quan chức năng được thuận lợi hơn. Đây là điều chúng tôi mong muốn nhất chứ không phải vấn đề vốn”, ông Hà nói.