Thị trường bất động sản Bình Dương trước nỗi lo sốc giá

bảng giá đất dự kiến tăng gấp rưỡi, gấp đôi

Việc UBND tỉnh Bình Dương công bố dự thảo để lấy ý kiến góp ý của người dân về bảng giá các loại đất giai đoạn sau năm 2020 đã thu hút được sự chú ý của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc. Bởi theo dự thảo, bảng giá đất tại tỉnh Bình Dương sẽ tăng mạnh, dự kiến tăng tối thiểu 45% so với hiện nay.

Cụ thể, khu vực TP. Thủ Dầu Một sẽ tăng bình quân 50% so với bảng giá hiện hành; thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 95% so với hiện hành; thị xã Bến Cát và Tân Uyên tăng bình quân 60%; huyện Bàu Bàng và Bắc Tân Uyên tăng bình quân 80%; huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 45% so với bảng giá hiện hành.

Lý giải về việc đề xuất tăng bảng giá đất mạnh như trên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cho biết, giá đất trên địa bàn tỉnh trong thời gian qua có những biến động nhất định, cũng như phát sinh thêm một số bất cập; bảng giá một số loại đất, vị trí còn chưa phù hợp tình hình thực tế của địa phương do khung giá đất nông nghiệp còn thấp, đặc biệt áp dụng cho khu vực đô thị, dân cư, khu vực có kinh tế - xã hội phát triển; một số tuyến đường mới vừa được đầu tư cơ sở hạ tầng, đặt tên mới chưa được bổ sung trong bảng giá các loại đất…, nên cần phải xem xét điều chỉnh, cập nhật bổ sung cho phù hợp.

“Sau khi so sánh và phân tích, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất lựa chọn phương án điều chỉnh giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, là tăng bình quân 70% so với bảng giá đất hiện hành và bằng bình quân 80% so với giá đất phổ biến trên thị trường”, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương nói và cho biết thêm, sẽ tiếp tục khắc phục những điểm chưa phù hợp được phát hiện qua kết quả điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường và trong quá trình thực hiện, áp dụng bảng giá đất. Giúp tăng thu ngân sách nhà nước từ các khoản thu về đất như lệ phí trước bạ nhà đất, thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản… và tránh thất thoát tài sản nhà nước.

Nỗi lo sốc giá

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho biết, với việc 5 năm thay đổi bảng giá đất một lần, thì việc giá đất tăng 40 - 50% là điều bình thường. Tuy nhiên, có điều bất hợp lý là tại sao lại xây dựng khung 5 năm 1 lần, mà không phải ngắn hơn. Bởi thị trường bất động sản hiện nay biến động rất nhanh, từ cuối năm này sang đầu năm tới là thị trường đã biến động.

“Chu kỳ phát triển 1 dự án bất động sản thường mất khoảng 3 năm. Do đó, việc 5 năm thay đổi bảng giá đất một lần là hơi bất hợp lý”, ông Sơn nói và lý giải thêm, giá đất trong năm thứ 5 của bảng giá trước với năm thứ 1 của bảng giá mới có sự chênh lệch rất lớn. Do đó, nhiều chủ đầu tư phải chạy đua việc được giao đất, được tính thuế, chuyển mục đích sử dụng đất trước thời gian thay đổi giá.

Khi bảng giá đất mới được áp dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ bị sốc giá. Bởi trước khi quyết định đầu tư là đã dự tính hết các chi phí, thậm chí đưa ra bảng giá thành sản phẩm rồi. Chỉ sau 1 năm, giá đất đột ngột tăng lên gấp đôi, gấp rưỡi, thì thị trường chưa thể bắt nhịp kịp, sản phẩm mới đưa ra thị trường sẽ bị sốc về giá… Đương nhiên, khi các chi phí đầu tư tăng, thì giá bán sản phẩm cũng tăng, người gánh sau cùng chính là khách hàng.

Còn ông Vũ Lý Cung, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Việt Group cũng cho rằng, việc tỉnh Bình Dương tăng bảng giá đất sẽ không tác động gì đến những dự án đã đóng tiền thuế đất rồi, thậm chí những doanh nghiệp này có thuận lợi hơn. Nhưng ngược lại, các dự án mới, các dự án chưa chưa đến giai đoạn đóng thuế đất, thì doanh nghiệp sẽ phải đóng tiền thuế cho Nhà nước cao hơn, sau đó sẽ cộng chi phí này vào giá bán sản phẩm.

Nhiều dự án, khu dân cư mới được hình thành tại Bình Dương

Tuy nhiên, khách hàng không nên quá lo lắng về việc tăng bảng giá đất tại Bình Dương, bởi khi doanh nghiệp tăng chi phí đầu tư dự án theo mức tương ứng với bảng giá đất mới, nhưng không có nghĩa là giá bán cũng tăng theo mức tương ứng đó.

Chẳng hạn, một dự án hiện đang bán với giá 40 triệu đồng/m2, sau khi áp dụng bản giá mới, với khung giá đất tăng lên 50%, nhưng không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bán dự án đó với giá 60 triệu đồng/m2, mà thay vào đó, doanh nghiệp sẽ phải cân đối lại lợi nhuận để điều chỉnh cho phù hợp. Có thể doanh nghiệp phải cắt đi một phần lợi nhuận để phù hợp với thị trường.

“Nếu như trước làm và bán dự án, doanh nghiệp lãi 30%, thì sau khi có bảng giá đất mới, doanh nghiệp chấp nhận mức lãi giảm xuống còn 15% để đảm bảo giá bán của sản phẩm phù hợp với thị trường. Chứ 2 dự án nằm gần nhau mà có mức giá chênh lệch quá lớn thì rất khó ra hàng”, ông Cung nói.

Dự báo về thị trường bất động sản Bình Dương trong tương lai, ông Cung cho rằng, khu vực thị xã Dĩ An và Thuận An vẫn phát triển và giữ giá cho dù thị trường bất động sản Bình Dương có biến động thế nào. Bởi ngoài việc nằm tiếp giáp với TP.HCM, thì 2 khu vực này cũng tập trung nhiều khu công nghiệp lớn, nên sẽ phát triển dựa trên nhu cầu ở thật của khách hàng.

“Bao giờ cũng vậy, cái gì đã là thật thì chắc chắn sẽ phát triển rất bền vững, chứ không chỉ riêng bất động sản”, ông Cung nhấn mạnh.

Còn theo ông Ngô Đức Sơn, làn sóng doanh nghiệp đổ về Bình Dương để săn tìm quỹ đất trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng. Bởi có một thực tế rằng, các khu công nghiệp ở Bình Dương được giao đất rất sớm. Tới thời điểm này, các cụm công nghiệp đời đầu hoặc các xí nghiệp cũ bắt đầu hết thời gian sử dụng đất, trong 1 - 2 năm tới sẽ phải trả lại quỹ đất cho chính quyền để chuyển đổi công năng của khu đất để làm khu dân cư. Đây sẽ là cơ hội cho nhà đầu tư chuyên nghiệp ở TP.HCM dễ dàng săn lùng quỹ đất tại khu vực này.